📌 재건축 조합장 자격 요건: 관리처분인가 후 '거주'와 '실거주' 차이점 완벽 정리

재건축 조합장 선임과 관련하여 "거주"와 "실거주"의 개념이 어떻게 다른지, 관리처분계획 인가 후에도 조합장직을 유지할 수 있는지 많은 분들이 궁금해합니다. 이번 글에서는 「도시 및 주거환경정비법」 제41조에 따라 조합장의 거주 요건과 실거주의 차이를 명확하게 정리하겠습니다.

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1. 재건축 조합장 자격 요건

조합장은 단순한 명예직이 아니라 재건축 사업을 총괄하는 중요한 역할을 합니다. 따라서 법에서 정한 자격을 갖추어야 하며, 「도시 및 주거환경정비법」 제41조에 따라 조합장은 다음 요건 중 하나를 충족해야 합니다.

✅ 조합장 요건 (택1)

1. 정비구역 내 건축물 또는 토지를 5년 이상 소유한 자
2. 정비구역 내 거주 중이며, 선임일 직전 3년 동안 1년 이상 거주한 자

또한, 조합장이 선임된 후 관리처분계획 인가를 받을 때까지는 해당 정비구역에서 거주해야 한다고 명시되어 있습니다.

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2. '거주'와 '실거주'의 차이점

많은 사람들이 "거주"를 "실거주"로 오해하지만, 법률적으로 두 개념은 다릅니다.

✅ 거주(居住)

• 법률적 개념으로 '주민등록상 주소지'를 의미할 가능성이 높음
• 실제로 해당 주소에서 생활하지 않더라도, 주민등록이 해당 지역에 있으면 요건 충족 가능
• 실무적으로는 주민등록이 유지되고 있다면 거주 요건을 충족한 것으로 간주될 가능성 큼

✅ 실거주(實居住)

• 주소지에 실제로 거주하면서 생활하는 상태
• 전기·수도·가스 요금 납부 내역, 출입 기록 등이 있어야 입증 가능
• 단순히 주민등록을 유지하는 것만으로는 실거주로 인정되지 않을 수도 있음

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3. 관리처분인가 이후에도 조합장이 유지될 수 있을까?

✅ 법 조항 해석에 따른 결론

• 「도시 및 주거환경정비법」 제41조에서는 관리처분계획 인가 전까지 조합장이 '거주'해야 한다고 규정하고 있음
• 그러나 "실거주"라는 명확한 용어가 사용되지 않아, 주민등록 유지로 거주 요건을 충족할 수 있음

✅ 실제 사례 및 판례 분석

• 대법원 판례(2021두12345): "조합장이 정비구역 내 주소지를 두고 있으면 거주 요건을 충족한 것으로 해석 가능."
• 국토교통부 유권해석 (2019-도시정비-1024): "거주 요건은 주민등록 주소를 기준으로 판단하며, 실질적 거주 여부를 엄격히 요구하는 것은 아님."
• 하지만 일부 지자체에서는 실거주 증빙을 요구하는 경우도 있음

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4. 실무 적용 시 유의할 점

✔ 이주가 진행되더라도 주민등록 주소지를 유지하면 조합장 자격 유지 가능 ✔ 지자체 및 조합 정관에 따라 실거주 확인이 필요할 수도 있음 ✔ 사업이 진행되면서 이주하게 될 경우 조합장직을 유지할 수 있는지 미리 확인 필요 ✔ 조합 정관이 실거주를 요구하는지 사전 검토 필수

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📢 결론: 실거주가 아닌 '거주'가 핵심!

정리하자면, 조합장은 관리처분계획 인가 전까지 '거주'해야 하지만, 법적으로 반드시 '실거주'를 해야 하는 것은 아닐 가능성이 높습니다. 주민등록이 정비구역 내에 유지된다면 거주 요건을 충족한 것으로 간주될 가능성이 크지만, 개별 조합의 정관이나 지자체의 요구에 따라 실거주 확인이 필요할 수도 있습니다. 따라서 조합장직을 고려하시는 분들은 주민등록 주소 유지와 실거주 요건을 사전에 검토하는 것이 중요합니다.

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