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재건축, 어떻게 진행될까? (계획단계부터 완료까지 총정리)
본 글은 [난생처음 재개발 재건축] 책에서 발췌한 내용을 기반으로 작성되었습니다. 🏗️
재건축은 노후된 아파트나 건물을 철거하고 새로운 주거 단지를 건설하는 복잡한 과정입니다. 성공적인 재건축을 위해서는 각 단계를 명확히 이해하는 것이 중요합니다. 이번 글에서는 재건축을 계획하는 분들을 위해 계획단계, 시행단계, 완료단계로 구분하여 재건축의 전체 과정과 핵심 포인트를 안내드리겠습니다.
1. 계획단계 📝
재건축의 첫 단계는 바로 계획단계입니다. 이 단계에서는 건물의 상태를 진단하고 재건축의 필요성을 검토한 후 계획을 수립합니다.
🔍 주요 절차
- 기본계획 수립
- 안전진단 실시
- 예비안전진단(현지조사) → 1차 안전진단(정밀 안전진단) → 2차 안전진단(적정성 검토)
- 1차 안전진단에서 D등급이 나오면 적정성 검토 단계로 넘어가지만, E등급을 받으면 바로 재건축 진행이 가능합니다.
- 정비계획 수립
- 정비구역 지정
TIP: 계획 단계에서부터 전문가와 상담하며 진행하면 사업 승인이 더욱 원활해집니다. 📋
2. 시행단계 ⚒️
계획이 승인되면 본격적인 시행 단계로 돌입합니다. 이 단계에서는 설계 및 시공사가 선정되고 공사가 시작됩니다.
🚜 주요 절차
- 추진위원회 승인
- 조합 설립 인가
- 건축 심의
- 사업시행 인가
- 시공사 선정
- 감정 평가
- 조합원 분양 신청
- 관리처분 인가
- 이주 및 철거
- 착공
TIP: 시행 단계에서는 주민들과의 소통이 중요하며, 신속한 이주 계획이 성공의 핵심입니다. 🏠
3. 완료단계 🏡
마지막 단계에서는 재건축이 완성되어 입주가 시작됩니다.
🏗️ 주요 절차
- 조합원 동호수 추첨
- 일반 분양
- 완공 및 입주
- 이전 고시 (소유권 보존등기)
- 청산 및 조합 해산
TIP: 재건축 후 입주 시 공동시설과 관리 방안을 철저히 확인하는 것이 중요합니다. 📋
🔍 용어 정리
- 종후자산평가액: 사업이 완료된 후 사업장의 전체 자산 총액 (조합원 분양 수입 + 일반분양 수입)
- 종전자산평가액: 재개발, 재건축 이전에 조합원들이 보유한 부동산 자산의 감정평가액 합계
- 비례율: (종후자산평가액 – 총사업비) / 종전자산평가액 × 100 → 비례율이 100 이상이면 사업성이 좋다는 의미
- 건폐율: 대지면적에 대한 건축면적의 비율
- 용적률: 대지면적에 대한 건축물 연면적의 비율
- 무상지분율: 아파트 재건축 시 추가 부담금 없이 조합원들이 받을 수 있는 평형의 비율
재건축 성공을 위한 핵심 포인트 ⭐
✅ 전문가 상담을 통해 구체적이고 현실성 있는 계획을 세우세요.
✅ 주민들과 충분한 소통을 통해 합리적인 의견 조율이 필요합니다.
✅ 공정한 시공사 선정과 투명한 재정 관리를 통해 사업의 신뢰도를 높이세요.
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